해외 체류 중인 집주인이나 귀국 예정자분들도 궁금한 질문이 있습니다.
“임대료를 5% 이내로만 올렸으면 저희도 상생임대주택 비과세가 되나요?”
“양도할 때는 한국에 돌아와 거주자가 될 예정인데, 그래도 안 되나요?”
결론부터 말씀드리면, 양도일 현재 거주자라고 하더라도 임대차계약 체결 당시 비거주자였다면 상생임대주택 특례를 적용받지 못합니다.
상생임대주택은 단순히 임대료 인상률만 보는 제도가 아니라, 직전임대차계약과 상생임대차계약을 누가, 어떤 신분에서 체결했는지까지 함께 봐야 합니다.
핵심 정리
상생임대주택 특례는 조정대상지역 주택의 2년 거주요건을 면제하거나, 고가 1세대 1주택의 장기보유특별공제 판단에서 중요한 영향을 줄 수 있는 제도입니다.
다만 해외 체류 이력이 있는 경우에는 다음을 반드시 확인해야 합니다.
즉, 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두 거주자 상태에서 체결하고, 양도 당시에도 거주자인 경우에 상생임대주택 특례가 가능합니다.
상생임대주택은 임대료 5%만 보는 제도가 아닙니다
상생임대주택 요건을 검토할 때는 보통 임대료 5% 인상 제한에만 집중합니다.
하지만 실제로는 다음 요건들이 함께 맞아야 합니다.
- 주택 취득 후 체결한 직전임대차계약인지
- 직전임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대했는지
- 상생임대차계약을 2021.12.20. ~ 2026.12.31. 내 체결하고 임대를 개시했는지
- 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대했는지
- 직전계약 대비 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않았는지
- 계약 당시 임대인이 세법상 거주자였는지
- 양도 당시 1세대 1주택 요건을 충족하는지
상담 전에 준비하면 좋은 자료
상생임대주택 가능 여부를 확인하려면 다음 자료를 함께 보는 것이 좋습니다.
- 취득 당시 매매계약서
- 등기부등본
- 직전 임대차계약서
- 상생 임대차계약서
- 출입국사실증명서
- 주민등록초본
- 주민등록등본
결론
계약 당시 비거주자였던 임대차계약이 포함되어 있다면 상생임대주택 특례 적용은 어렵다고 보는 것이 최근 해석 흐름입니다.
해외 체류 중이거나 귀국 후 주택 양도를 준비하고 있다면, 양도 직전에 비과세 여부만 확인해서는 늦을 수 있습니다.
상생임대주택은 계약일의 순서와 거주자 지위가 맞아야 하므로, 양도 전에 임대차계약서와 출입국 이력을 함께 놓고 판단해야 합니다.
해외 체류 이력이 있는 집주인이라면 매도 시점이 정해지기 전에 세무 상담을 통해 상생임대주택 적용 가능성을 먼저 확인해보시기 바랍니다.
FAQ
Q1. 양도일 현재 거주자이면 상생임대주택 특례를 받을 수 있나요?
양도일 현재 거주자라는 점만으로는 부족합니다. 직전임대차계약과 상생임대차계약 체결 당시에도 거주자였는지 확인해야 합니다.
Q2. 비거주자 상태에서 임대료를 5% 이내로만 올렸다면 괜찮나요?
임대료 5% 요건을 지켰더라도 계약 당시 비거주자였다면 상생임대주택 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.
Q3. 거주자 상태에서 직전계약을 하고, 해외 체류 중 상생계약을 했다면요?
상생임대차계약 당시 비거주자였다면 적용이 어렵습니다.
Q4. 해외 체류 중이지만 주민등록은 한국에 있었습니다. 거주자인가요?
세법상 거주자 판정은 주민등록만으로 결정되지 않습니다. 국내 체류기간, 가족, 직업, 자산, 생활근거지를 종합적으로 봅니다.
