“다주택자인데 나이가 많아서 현금 청산을 받으려고 합니다. 양도소득세가 중과될까요?”
“분양신청도 하였고, 관리처분계획인가일 이후에 조합에 양도하신 건가요?”
“네 맞습니다. 양도세 15% 감면도 있다던데 가능한가요?”
“양도소득세는 중과되지 않지만, 15% 감면은 받을 수 없습니다.”
분양신청을 하지 않은 현금청산자는 기존 주택을 양도한 것으로 봅니다
재개발·재건축 사업에서 분양신청을 하지 않으면면 현금청산 대상자가 됩니다.
이런 경우 조합원입주권을 취득한 적이 없는 것으로 봅니다. 따라서 관리처분계획인가일 이후에 양도하더라도 입주권이 아닌 주택을 양도한 것으로 봅니다.(사전 2023 법규재산 0859, 2023.12.27.)
주택을 양도한 것으로 보면 어떻게 되나요?
양도 당시 다주택자이고 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.
이 때 사업시행계획인가일 2년 전 취득한 주택이고, 「도시및주거환경정비법」에 따른 정비구역이라면 양도소득세 15% 감면을 받으면서 양도소득세도 중과되지 않을 수 있습니다.(부동산거래관리과-1164, 2010.9.17.)
분양신청 후 현금청산한 사람은 조합원입주권을 양도한 것으로 봅니다
반대로 분양신청을 하였지만 이후 배정받은 동·호수가 마음에 들지 않거나 하여 분양계약을 체결하지 않고 현금청산 받을 수도 있습니다.
관리처분계획인가 이후에 포기한 경우에는 조합원입주권을 양도한 것으로 봅니다.
조합원입주권은 주택이 아니기 때문에 다주택자에게 적용되는 주택 중과세율은 적용되지 않습니다. 그러나 양도소득세 15% 감면은 받을 수 없습니다.(부동산거래관리과-156, 2011.2.18.).
그러나 「조세특례제한법」 제77조의 감면은 정비구역의 토지 등을 사업시행자에게 양도한 경우에 적용됩니다. 양도한 자산이 조합원입주권이라면 공익사업용 토지 등에 대한 감면을 적용받기 어렵습니다.
두 현금청산 유형은 중과와 감면이 서로 반대 방향으로 작용합니다
| 구분 | 분양신청을 하지 않은 사람 | 분양신청한 사람 |
|---|---|---|
| 양도자산 | 기존 주택과 토지 | 조합원입주권 |
| 다주택자 중과 | 적용될 수 있음 | 주택 중과는 적용되지 않음 |
| 공익사업용 토지 감면 | 요건 충족 시 감면 가능 | 감면 불가 |
| 핵심 확인사항 | 주택 취득일, 사업시행계획인가일 | 관리처분계획인가일 |
분양신청을 하지 않은 현금청산자라면 수용 감면과 중과배제 가능성도 놓치지 말아야 합니다.
반대로 분양신청 후 입주권을 양도했다면 입주권 양도에 맞는 신고가 중요합니다. 현금청산 절차가 진행 중이라면 보상금을 받기 전 어디에 해당하는지 확인해 보시기 바랍니다.
