“등록임대주택이 재건축될 예정입니다. 이런 경우에도 현재 거주하는 주택을 비과세로 팔 수 있나요?”
“거주주택을 먼저 비과세로 매도한 후 임대주택이 철거되어 직권말소되면, 비과세 세금을 다시 내야 하나요?”
이 사례에서 가장 중요한 것은 재개발·재건축 자체가 아닙니다. 거주주택을 임대주택 말소 전과 후 중 언제 양도하는지, 임대주택이 어떤 사유로 말소되는지가 핵심입니다.
임대주택이 재건축되어도 말소 전에 거주주택을 양도하면 비과세가 가능합니다
등록임대주택을 보유한 상태에서 실제 거주하는 주택을 양도할 때 일정한 요건을 갖추면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
따라서 임대주택의 말소나 멸실이 예정되어 있다면, 그 전에 거주주택을 양도할 수 있는지 먼저 검토할 필요가 있습니다.
거주주택 비과세 양도 후 임대주택이 의무임대기간을 채우기 전 재개발·재건축 사업으로 말소되더라도 양도소득세를 추징하지 않습니다.
임대주택이 먼저 말소되면 말소 사유에 따라 거주주택 비과세가 달라집니다
임대주택이 먼저 말소된 후 거주주택을 양도하려면 주의해야 합니다.
폐지된 임대주택 유형에 해당하는 아파트는 의무임대기간의 절반 이상을 임대한 후 관련 규정에 따라 자진말소하거나, 의무임대기간 종료로 자동말소된 경우 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
반면 재개발·재건축에 따른 철거 예정 등을 사유로 말소되는 경우에는 이 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 특히 말소 신청 시기와 신청서에 기재한 말소 사유가 중요합니다.
따라서 직권말소되기 전 의무임대기간 경과로 자진말소하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
거주주택이 입주권으로 바뀐 뒤에는 거주주택 특례를 그대로 적용할 수 없습니다
재개발·재건축되는 주택이 임대주택이 아니라 거주주택인 경우에는 접근이 달라집니다.
관리처분계획인가 등으로 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 전환된 후 양도하면, 주택이 아니기 때문에 거주주택 비과세를 받을 수 없습니다.
따라서 거주주택을 사업 진행 전 주택 상태에서 양도할지, 입주권 상태에서 양도할지를 미리 비교해야 합니다.
임대주택 양도차익이 크다면 어느 주택에 비과세를 적용할지 먼저 비교해야 합니다
거주주택을 먼저 비과세로 양도하면 이후 임대주택을 양도할 때
거주주택을 양도한 이후의 양도차익만 비과세 대상이 됩니다.
따라서 임대주택의 양도차익이 크다면, 오히려 거주주택 비과세를 받는 것이 불리할 수 있습니다.
이 때 거주주택이 이미 비과세 요건을 충족했다면 납세자가 거주주택 비과세를 포기하고 임대주택에 대하여 비과세를 선택할 수는 없습니다. 따라서 양도소득세 중과 등을 고려하여 매도 기한과 순서를 정하시는 것이 좋습니다.
말소 신청 전에 매도 순서와 말소 사유를 함께 검토해야 합니다
재개발·재건축 등록임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있다면 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대주택의 유형과 등록일
- 의무임대기간의 절반 또는 전체 기간이 지난 날
- 임대주택의 말소 예정일과 말소 사유
- 관리처분계획인가일과 철거 예정일
- 거주주택 및 임대주택의 예상 양도차익
자진말소가 항상 유리한 것도 아니고, 말소될 때까지 기다리는 것이 항상 유리한 것도 아닙니다. 말소 신청 전에 두 주택의 양도소득세를 함께 계산하고, 매도 순서와 말소 시기를 결정하는 것이 중요합니다.
