상속주택이 여러 채라면? 양도세 비과세 받는 법

“세무사님, 어머니께서 주택을 여러 채 보유한 상태로 돌아가셨습니다. 저는 이미 집이 한 채 있는데, 어떤 주택을 상속받는 것이 유리할까요?”

“지금 보유하신 집은 시세차익이 있으신가요?”

“네. 그래서 가능하면 지금 살고 있는 집은 비과세를 받고 팔고 싶습니다.”

1. 상속받은 집이라고 모두 특례 대상은 아닙니다

특정 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 세대가 일반주택을 양도할 때, 2주택자임에도 1주택을 보유한 것으로 보아 일반주택을 비과세 받을 수 있는 상속주택 특례가 있습니다. 이 특례를 활용하여 일반주택 → 상속주택 순으로 양도하면 2채 모두 비과세가 가능합니다.

피상속인, 즉 돌아가신 분이 여러 주택을 소유했다면 법에서 정한 순위에 해당하는 한 채만이 이 특례의 대상입니다.
이를 보통 ‘선순위 상속주택’, 나머지를 ‘후순위 상속주택’이라고 부릅니다.

2. 선순위 상속주택은 어떻게 정하나요?

선순위 상속주택은 상속 개시일 기준으로 판단하고, 상속인이 임의로 정할 수 없습니다.

구분	판단 기준
1순위	피상속인이 가장 오래 소유한 주택
2순위	소유한 기간이 같다면, 피상속인이 가장 오래 거주한 주택
3순위	거주한 기간도 같다면, 상속 개시 당시 피상속인이 거주한 주택
4순위	상속 개시 당시 피상속인이 모두 거주하였다면, 기준시가가 가장 높은 주택

3. 사례로 보는 매도 순서

다음은 이해를 돕기 위한 가정입니다.

자녀는 기존에 A주택 한 채를 보유하고 있었습니다. 이후 별도세대인 어머니에게서 B·C·D주택을 상속받았습니다.

• A주택: 상속 전부터 자녀가 보유한 일반주택
• B주택: 법정 순위에 따른 선순위 상속주택
• C·D주택: 후순위 상속주택

매도 순서	대상	비고
1단계	후순위상속주택 C, D	양도세 과세
2단계	기존 주택 A	양도세 비과세
3단계	선순위상속주택 B	양도세 비과세

기존주택과 선순위상속주택은 양도 당시 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하며, 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 1주택 비과세 받더라도 양도소득세가 발생합니다.

4. 매도 순서 외에 확인할 요건도 있습니다

일반주택이 특례 대상에 해당해야 합니다

일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 합니다. 상속개시 전 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택 등은 제외됩니다.

상속 당시 같은 세대였다면 동거봉양 합가에 관한 예외요건 등을 별도로 검토해야 합니다.

보유기간과 거주기간을 충족해야 합니다

일반주택은 원칙적으로 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역 여부와 취득시기 등에 따라 2년 거주요건도 적용될 수 있습니다.

상속주택 특례가 적용되더라도 이러한 요건까지 면제되는 것은 아닙니다. 또한 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있습니다.

주택 수 역시 본인 명의만으로 판단하지 않습니다. 배우자 등 세대원이 보유한 주택도 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

후순위 상속주택을 팔 때도 비과세인가요?

먼저 처분하는 후순위 상속주택의 양도소득세는 발생합니다.

상속 후 새로 산 주택에도 똑같이 적용되나요?

상속 후 새로 매수한 주택은 이 특례의 일반주택으로 보지 않습니다.

공동상속 받은 경우에도 동일한가요?

공동상속주택은 지분 등에 따른 별도 규정이 있습니다. 이 글의 단독상속 사례를 그대로 적용하기보다 상속 대상 주택의 순위와 지분관계를 함께 검토해야 합니다.

상속주택이 여러 채라면, 계약 전에 처분 순서를 점검하세요

상속주택이 여러 채 생겼다고 기존 일반주택의 비과세를 바로 포기할 필요는 없습니다.

후순위 상속주택을 모두 정리하고 선순위 상속주택과 일반주택만 남긴 뒤, 일반주택을 양도하는 방법을 검토할 수 있습니다.

상담 전에는 각 주택의 취득현황, 피상속인의 거주이력, 상속재산 분할내역, 일반주택의 취득계약서를 준비해 주세요. 선순위 판정부터 처분세액까지 함께 검토하면 매도계획을 구체적으로 세울 수 있습니다.